Consórcio × Financiamento Fênix · R$ 370 mil
Sua cota BRB/CNP 001047/819 comparada ao financiamento da Caixa, pelo valor total do imóvel, com meia parcela, lance e reajuste. voltar ao Fênix ▸
Atualizado em 27/09/2026 · fontes: extrato de 21/09/2026, ata da assembleia nº 25 e o simulador calibrado na sua simulação da Caixa · conferido por um verificador independente.
As chances mudam a cada assembleia. Quando sair a próxima ata ou extrato, me mande que eu recalculo.
| Chance de contemplação | Carro · cota 552 | Imóvel · cota 819 |
|---|---|---|
| Sorteio | 1 em 414 · 0,24%/mês · 2,9%/ano | 1 em 1.319 · 0,08%/mês · 0,9%/ano |
| Lance fixo | 1 em 175 · 0,57%/mês · 6,6%/ano | 1 em 837 · 0,12%/mês · 1,4%/ano |
| Sorteio + lance fixo | 0,81%/mês · 9,3%/ano | 0,20%/mês · 2,3%/ano |
| Até o fim do grupo (sorteio + fixo) | ~28% em 41 meses | ~29% em 173 meses |
| Lance livre | teto 52,5% do crédito · 145 ofertas no teto | 86–87% do crédito · 3 vencedores em 163 ofertas |
Publicado em 27/09/2026 à noite · as suas 10 dúvidas, na ordem em que você perguntou. Regra das contas: reajuste sempre, sem amortizar (amortizar aparece só como variante) e imóvel de R$ 370 mil pelo valor total.
Por real emprestado, o consórcio é muito mais barato (R$ 95 mil de custo × R$ 531 mil). O que decide é quando você é contemplado — e isso é sorte: ~1 a 2% de chance por ano.
Pagando aluguel enquanto espera, o consórcio só vence se sair em até ~5–7 anos (chance de 5–15%). Sem pagar aluguel, o consórcio vence em qualquer data — mas você não fica com este apartamento.
| Imóvel de R$ 370 mil | Consórcio | Financiamento Caixa 30 anos |
|---|---|---|
| Juros | R$ 0 | R$ 474 mil |
| Taxa de administração | R$ 81 mil (22%) | R$ 9 mil |
| Seguros | — | R$ 48 mil |
| Fundo de reserva | R$ 14 mil (3,7%) | — |
| Total além do imóvel | R$ 95 mil (26%) | R$ 531 mil (144%) |
Sem reajuste e com contemplação no 1º mês. O reajuste entra nas perguntas 7 e 8.
| Para ter o imóvel de R$ 370 mil | Sai do bolso |
|---|---|
| Financiamento: entrada + parcelas | R$ 74 mil + R$ 827 mil = R$ 901 mil |
| Consórcio contemplado no início (com reajuste) | R$ 649 – 708 mil · sem entrada |
Por isso as comparações desta página usam sempre o total que sai do bolso, com a entrada dentro — nada é contado duas vezes.
| Cota | Saldo devedor | Lance fixo (20%) |
|---|---|---|
| Nova de R$ 370 mil | R$ 465 mil (crédito + 22% + 3,7%) | R$ 93.018 (25% do crédito) |
| R$ 370 mil com 18 parcelas pagas | R$ 443 mil | R$ 88.680 |
| A sua, de R$ 164 mil | R$ 196.718 | R$ 39.343,61 — você ofertou em setembro |
Os R$ 74 mil da entrada não chegam nos R$ 88–93 mil. E o lance fixo não garante nada: todos oferecem os mesmos 20%, então vira sorteio (pergunta 4).
Setembro: sorteado o 1520 → lance fixo da 1521 → reservas 1522, 1518, 1523, 1524, 1516, 1525, 1513, 1512 (distância 2, 2, 3, 4, 4, 5, 7, 8). 884 cotas deram lance fixo — inclusive a sua 819.
| Forma | Por mês | Chance no mês | Em 1 ano | Em 5 anos | Em 7 anos |
|---|---|---|---|---|---|
| Só sorteio | 1 | 1 em 1.306 (0,08%) | 0,9% | 4,5% | 6,2% |
| Lance fixo | 1 | 1 em 884 (0,11%) | 1,4% | — | — |
| Sorteio + lance fixo | 2 | 0,19% | 2,3% | 10,8% | 14,7% |
| Lance livre | 5 | ganha quem dá mais | vencedores: 86–87,5% do crédito (~R$ 320 mil numa carta de R$ 370 mil) | ||
Supõe que a fila fica do tamanho de hoje (1.306 cotas esperando). Com 7 contemplações por mês, ela não zera nem até o fim do grupo, em 2041.
| Caminho (sem a entrada) | Total pago |
|---|---|
| Só financiamento, sem amortizar | R$ 827 mil |
| Financia + carta quita em 2 anos | R$ 594 mil |
| Financia + carta quita em 5 anos | R$ 637 mil |
| Financia + carta quita em 12 anos | R$ 724 mil |
| Mesma meia parcela amortizando o financiamento | R$ 511 mil |
Só inverte se a carta sair nos primeiros 2–3 anos (chance de ~4–5%). E depende de a CNP aceitar a carta para quitar financiamento — perguntar.
| Carta R$ 370 mil · lance R$ 93 mil | Reduzir prazo | Reduzir parcela |
|---|---|---|
| Parcela | R$ 2.325 | R$ 1.870 |
| Meses | 160 | 199 |
| Total pago | R$ 484 mil | R$ 520 mil |
- A folga de R$ 456/mês vai virar gasto → reduzir prazo (economiza R$ 36 mil).
- A folga vai para aplicação acima de ~4% a.a. ou para abater dívida mais cara → reduzir parcela (ganha ~R$ 15–20 mil).
A carta congela em R$ 370 mil no dia da compra, mas a dívida é reajustada todo setembro. A parcela começa em R$ 2.325 e sobe até R$ 4.400–5.200. A do financiamento começa em R$ 3.593 e cai até R$ 938.
| Total que sai do bolso (com a entrada) | Total | Vantagem do consórcio |
|---|---|---|
| Consórcio (reajuste 4,1% a 5,1%) | R$ 649 – 708 mil | — |
| Financiamento Caixa 30 anos (TR 0 a 1,5%) | R$ 901 mil – 1,06 mi | R$ 193 – 414 mil |
| Financiamento em 200 meses (mesmo prazo) | R$ 661 – 725 mil | quase empata · em dinheiro de hoje, R$ 30 mil ou mais |
| Contemplado em | Consórcio + aluguel | × Caixa sem amortizar (R$ 901 mil) |
|---|---|---|
| 1º mês | R$ 649 mil | consórcio ganha |
| 2 anos | R$ 716 mil | consórcio ganha |
| 5 anos | R$ 829 mil | consórcio ganha por pouco |
| 7 anos | R$ 913 mil | empata |
| 10 anos | R$ 1,05 mi | financiamento ganha |
Reajuste de 5,1% → empate em ~5 anos. TR de 1,5% no financiamento → empate em ~8 anos. Aluguel de R$ 2.350 reajustado.
| Financiamento Caixa 30 anos | Total (com entrada) | Termina em | Consórcio vence se sair em até |
|---|---|---|---|
| Sem amortizar (a regra) | R$ 901 mil | 30 anos | ~5–7 anos |
| Amortizando R$ 535/mês | R$ 688 mil | ~18 anos | ~1–1,5 ano |
Quanto mais você amortiza, mais o financiamento ganha do consórcio.
| Contemplado em | Consórcio pagando aluguel | Consórcio sem aluguel | Financiamento sem amortizar |
|---|---|---|---|
| 1º mês | R$ 649 mil | R$ 649 mil | R$ 901 mil (TR 1,5%: R$ 1,06 mi) |
| 2 anos | R$ 716 mil | R$ 661 mil | |
| 5 anos | R$ 829 mil | R$ 679 mil | |
| 7 anos | R$ 913 mil | R$ 692 mil | |
| 10 anos | R$ 1,05 mi | R$ 713 mil | |
| quase no fim (16 anos) | — | R$ 759 mil |
Reajuste de 4,1%. Com 5,1%, o consórcio sem aluguel fica entre R$ 708 e 861 mil — ainda abaixo do financiamento.
Só vale se:
- Você vai morar no apartamento. Se não precisa morar nele agora, com o financiamento daria para alugá-lo (~R$ 2.350/mês) — e aí a conta volta à da pergunta 8.
- Os imóveis não sobem mais que o reajuste da carta. Se subirem, a carta compra menos lá na frente.
- Você aceita perder o Fênix. Este apartamento, a R$ 370 mil com 2 vagas, não espera a contemplação.
O que perguntar à CNP · 0800 644 1000
- O lance pode reduzir prazo ou parcela, à minha escolha?
- Sem contemplação, quando a meia parcela vira parcela cheia? Hoje você paga R$ 534,65, 52% da cheia.
- Aceita lance embutido (usar parte da própria carta)?
- Se contemplado, posso usar a carta para quitar o financiamento da Caixa?
- Se eu desistir, quanto volta, quando e com qual multa? Posso transferir (vender) a cota?
Fontes: extrato de 21/09/2026, ata nº 25 e o simulador que reproduz a sua simulação da Caixa. Hipóteses: reajuste 4,1–5,1% a.a., TR 0–1,5% a.a., aluguel R$ 2.350. Contas conferidas por dois verificadores. Histórico nas abas ao lado.
Se você fosse contemplado já no começo, o consórcio sairia mais barato mesmo com o reajuste: custa ~7–8% ao ano, contra ~11–12% do financiamento.
O problema não é o preço, é o "se" e o "quando": numa carta de R$ 370 mil, sem dinheiro para o lance fixo, sobra o sorteio — ~1 chance em 100 por ano. Ou um lance livre de ~86% do crédito, que é pagar o imóvel quase à vista. Enquanto espera, você paga aluguel.
Na vida real (sem amortizar, com reajuste e aluguel na espera): o consórcio só ganha do financiamento da Caixa se sair em até ~5 a 7 anos. A chance disso é de ~5 a 15%. Na maioria dos casos, o financiamento sai mais barato — e você mora no apartamento desde já. Conta completa na aba Revisão.
⚠️ Os números do consórcio só valem se você for contemplado já no 1º mês — o que não depende de você.
1 · Sua cota hoje
| Item | Valor |
|---|---|
| Crédito (reajustado +4,1% em 01/09) | R$ 164.154,22 |
| Taxa de administração · fundo de reserva | 22% · 3,7% — sem juros |
| Pago em 18 parcelas | R$ 9.167 — só ~R$ 1,5 mil foi para a carta; ~R$ 7,6 mil foi taxa |
| Parcela atual | R$ 534,65 = meia parcela (52% da cheia, R$ 1.031,71) |
A meia parcela cobra a taxa de administração na frente (2,3× o ritmo normal). Não muda o custo total — só o calendário: quando contemplado, a parcela sobe (a cota do carro dobrou assim).
2 · Custo para ter o imóvel de R$ 370 mil — sem reajuste
| Consórcio | Financiamento Caixa 30 anos | |
|---|---|---|
| Juros | R$ 0 | R$ 474 mil |
| Taxa de administração | R$ 81 mil | R$ 9 mil |
| Seguros | — | R$ 48 mil |
| Fundo de reserva | R$ 14 mil | — |
| Custo além do imóvel | R$ 95 mil | R$ 531 mil |
A entrada (R$ 74 mil) não é custo — ela compra um pedaço do apartamento. Ela aparece no total que sai do bolso, na tabela seguinte.
3 · Com reajuste (contemplado no início)
Você compra com a carta; a carta congela em R$ 370 mil, mas a dívida continua reajustada todo setembro. A parcela começa em R$ 2.325 e sobe até R$ 4.400–5.200. No financiamento ela começa alta e cai.
| Total que sai do bolso (com a entrada) | Total pago |
|---|---|
| Consórcio (reajuste 4,1% a 5,1% a.a.) | R$ 649 – 708 mil |
| Financiamento Caixa 30 anos (TR 0 a 1,5% a.a.) | R$ 901 mil – R$ 1,06 mi |
| Financiamento em 200 meses (mesmo prazo) | R$ 661 – 725 mil |
Contra a Caixa em 30 anos: consórcio R$ 193 a 414 mil mais barato.
Contra 200 meses: somando os reais de cada ano, parece empatar (de R$ 48 mil mais caro a R$ 76 mil mais barato).
Mas a parcela do consórcio cresce com o tempo e a do financiamento é pesada no começo (mais a entrada no dia 1). Trazendo tudo para dinheiro de hoje, o consórcio contemplado cedo sai R$ 30 mil ou mais abaixo do financiamento de 200 meses. O reajuste encolhe a vantagem, mas não a elimina.
4 · O gargalo: ser contemplado
| Forma | Por mês | Como funciona | Chance / custo |
|---|---|---|---|
| Sorteio | 1 | sorte | 1 em 1.306 |
| Lance fixo | 1 | 20% do saldo · desempata quem está mais perto do número sorteado | 884 cotas disputam · ~1 em 884 |
| Lance livre | 5 | maior % do crédito | 86–87,5% · ~R$ 320 mil* |
* numa cota de R$ 370 mil.
Lance fixo numa cota de R$ 370 mil ≈ R$ 88–93 mil — seus R$ 74 mil não bastam, e mesmo pagando é sorteio. Sua 819 deu lance fixo em setembro (R$ 39.343,61) e não saiu.
"8 reservas" = suplentes: só uma cota leva; as outras entram se a primeira não pagar. Com 7 contemplações por mês, a fila não zera nem até o fim do grupo (2041).
5 · Lance: reduzir prazo ou parcela?
| Cota R$ 370 mil · lance R$ 93 mil | Reduzir prazo | Reduzir parcela |
|---|---|---|
| Parcela × meses | R$ 2.325 × 160 | R$ 1.870 × 199 |
| Total pago | R$ 484 mil | R$ 520 mil |
Reduzir o prazo foge dos últimos reajustes (−R$ 36 mil). Mas reduzir a parcela deixa R$ 456/mês livres, que custam só o reajuste (~4% a.a.).
- A folga vai virar gasto → reduzir prazo.
- A folga vai para aplicação acima do índice ou dívida mais cara → reduzir parcela (ganha ~R$ 15–20 mil).
6 · Perguntar à CNP · 0800 644 1000
- O grupo permite o lance reduzir prazo ou parcela, à escolha?
- Sem contemplação, quando a meia parcela vira parcela cheia? No ritmo atual sobrariam ~60% do crédito no fim — o contrato deve prever um degrau.
- O grupo aceita lance embutido (usar parte da própria carta)?
- Base do lance livre — já resolvido pela ata: é % do crédito.
Premissas e conferência
Hipóteses: reajuste da carta 4,1% a 5,1% a.a. (os dois últimos anos); TR 0 a 1,5% a.a.; financiamento de 200 meses com a mesma taxa (10,654%) e seguros — não há simulação da Caixa nesse prazo. O resto vem do extrato, da ata e do simulador, que reproduz a sua simulação da Caixa (diferença de R$ 82 em R$ 827 mil). Dois verificadores independentes refizeram as contas; o que eles corrigiram está na aba Revisão. Detalhe completo em Imovel Financiamento/docs/05-consorcio-x-financiamento.md.
Publicado em 27/09/2026 à tarde, depois da revisão de um segundo verificador. Números conferidos no simulador.
Consórcio de R$ 370 mil com reajuste de 4,1% a.a., pagando aluguel de R$ 2.350 (reajustado) até ser contemplado. Financiamento da Caixa em 30 anos, sem amortizar, com a entrada de R$ 74 mil. Total que sai do bolso:
| Contemplado em | Consórcio + aluguel | × Caixa sem amortizar (R$ 901 mil) |
|---|---|---|
| 1º mês | R$ 649 mil | consórcio ganha |
| 1 ano | R$ 681 mil | consórcio ganha |
| 2 anos | R$ 716 mil | consórcio ganha |
| 3 anos | R$ 752 mil | consórcio ganha |
| 5 anos | R$ 829 mil | consórcio ganha por pouco |
| 7 anos | R$ 913 mil | empata |
| 10 anos | R$ 1,05 mi | financiamento ganha |
Com reajuste de 5,1% (o do ano passado) o empate chega antes, em ~5 anos. Com TR de 1,5% no financiamento (R$ 1,06 mi), chega depois, em ~8 anos.
Chance de ser contemplado em 5–7 anos, numa carta de R$ 370 mil: 4,5–6% só no sorteio; 11–15% se tiver os ~R$ 90 mil do lance fixo todo mês. Resposta: o financiamento compensa mais.
Supõe que o apartamento valoriza no ritmo do reajuste (a carta maior compra o mesmo imóvel mais tarde) e que você paga aluguel enquanto espera. Se morar sem pagar aluguel, o consórcio melhora — mas aí você também não está no apartamento.
Variante: se amortizar (R$ 535/mês no financiamento)
Financiamento cai de R$ 901 mil para R$ 688 mil e acaba em ~18 anos. Aí o consórcio só vence se sair em ~1 a 1,5 ano — chance de ~1–3%. Amortizando, o financiamento ganha com mais folga ainda.
O que mudou na análise
- A frase "contra 200 meses empata ou perde" somava reais de anos diferentes. Em dinheiro de hoje, o consórcio contemplado cedo continua mais barato — o que decide contra ele é a chance de contemplação, não o reajuste.
- Chance real numa carta de R$ 370 mil sem lance fixo: ~1% ao ano (só sorteio), não 0,2% ao mês.
- Dos R$ 9.167 já pagos, ~R$ 1,5 mil foi para a carta e ~R$ 7,6 mil foi taxa.
- Aviso nos cartões do topo: os números do consórcio só valem com contemplação no 1º mês.
Enquanto não é contemplado, você paga aluguel
Com aluguel de ~R$ 2.350 (comparável no Areal), cada ano de espera custa ~R$ 28 mil. Contra o financiamento de 200 meses, a economia do consórcio paga ~83 meses de aluguel: se a contemplação demorar mais de ~7 anos, o consórcio perde.
Cabe no bolso?
| 1ª parcela | Última | Renda que a Caixa pede | |
|---|---|---|---|
| Caixa 30 anos | R$ 3.593 | R$ 938 | ~R$ 12,0 mil |
| Financiamento em 200 meses | R$ 4.250 | R$ 1.601 | ~R$ 14,2 mil |
| Consórcio contemplado (R$ 370 mil) | R$ 2.325 | R$ 4.400–5.200 | — |
A Caixa pede renda de ~R$ 12 mil para os 30 anos. O consórcio não pede renda, mas a parcela sobe todo ano.
E a cota de R$ 164 mil que você já tem?
Daqui para a frente ela custa R$ 196,7 mil para receber R$ 164 mil, numa data que você não controla. Os ~R$ 7,6 mil de taxa já pagos não voltam em nenhum caso — não pese isso na decisão.
| Opção | O que acontece |
|---|---|
| Continuar pagando | Só compensa se for contemplada cedo (~2% de chance por ano, com o lance fixo de R$ 39 mil). |
| Desistir | Volta só o que foi para a carta (~R$ 1,5 mil, menos multa), e só num sorteio de desistentes ou em 2041. |
| Vender (transferir) | Pode recuperar parte do pago; depende de comprador e da taxa de transferência. |
| Pôr os R$ 535/mês no financiamento (se um dia amortizar) | Quita no mês ~219 (~18 anos, em vez de 30) e o total cai ~R$ 214 mil. |
Antes de decidir o que fazer com ela, pergunte à CNP:
- Se eu desistir, quanto volta, quando e com qual multa? Posso transferir (vender) a cota?
- Se contemplado, posso usar a carta para quitar o financiamento da Caixa?