Residencial Fênix QS 5 · Areal
Apartamento de 63 m², 2 quartos (1 suíte), 2 vagas — QS 5 Rua 300, Areal, Águas Claras. Pedido R$ 380.000 · seu lance R$ 370.000 — APROVADO em 15/08/2026. ver anúncio ▸
📄 Contrato v2 + 16 certidões conferidas — o que ainda falta ▸
Análise de 12/08/2026, contra 101 anúncios de 2 quartos no Areal levantados no DF Imóveis — incluindo as outras 6 unidades iguais no próprio prédio.
1 · O apartamento ainda está anunciado. Conferido hoje no DF Imóveis: o anúncio nº 1404791 (código DCI 001 ARL · Denise Costa, CRECI 10420) está ativo e pede R$ 380.000 — o mesmo valor de agosto, sem nenhuma redução. A própria página informa "publicado há 44 dias", ou seja, no ar desde 30/07/2026, e o anúncio está pago como Super Destaque. Condomínio R$ 720 · 63,00 m² · 2 quartos · 1 suíte · 2 vagas: a ficha bate com o 703-B. Anúncio pago e ativo quase um mês depois da proposta aprovada é o sinal mais claro de que a corretora continua vendendo o imóvel — a sua compra não foi concluída, e também não há indício de que ele tenha sido vendido para outra pessoa.
2 · O mesmo apartamento está em DOIS portais, pelo mesmo preço. Além do DF Imóveis, o 703-B está no Wimoveis (anúncio 3044048503), por Fabio S. Lemos (CRECI 11.576), e outra vez no DF Imóveis (anúncio 1423812), por Ana Lúcia Xará (CRECI 12115) — os três a R$ 380.000, mesmo condomínio de R$ 720, mesmas fotos (mesma sala, mesmo painel de TV, mesma vista) e o mesmo texto palavra por palavra. São três corretores vendendo o mesmo apartamento, o mais novo deles no ar há 4 dias. Na OLX não aparece. Três corretores no mesmo imóvel, e um entrou esta semana: mandato não exclusivo e vendedor com pressa de vender. Não há preço menor em portal nenhum — mas 44 dias anunciado, em dois lugares, sem fechar, reforçam a sua proposta de R$ 370.000.
3 · O relógio dos documentos está zerando. As 16 certidões foram emitidas em 14/08/2026. A matrícula 230460 e as certidões do TJDFT valem 30 dias — e o prazo acaba entre ontem e amanhã, dependendo de como se conta. Emissão 14/08 + 30 dias = 13/09; se os 30 dias correrem a partir da emissão inclusive, como é praxe de cartório, o último dia é hoje, 12/09; e a certidão de inteiro teor tem buscas só até 12/08, o que pela data da busca já a vence em 11/09. Trate como vencida hoje e reemita antes de qualquer ato — é barato e elimina a discussão no balcão. As três da SEFAZ-DF (12/11/2026) e as da Receita Federal e CNDT (10/02/2027) continuam válidas. Reemitir é barato e rápido, mas reinicia a fila — e a certidão de protesto (CENPROT) e a ata das duas últimas assembleias continuam pendentes desde 18/08.
📋 Todos os apartamentos à venda no Fênix — abertos um a um em 12/09/2026
Abri os nove anúncios de 63 m² do prédio hoje, um por um. Os nove estão ativos e nenhum mudou de preço. Mas nove anúncios não são nove apartamentos: são 7 imóveis distintos — dois pares estão anunciados em duplicidade, e um desses pares é o seu.
o seu 703-B · R$ 380.000 · 2 vagas — três corretores, três anúncios, um único apartamento. Se você vir "três anúncios de R$ 380 mil com 2 vagas", são estes: é o seu, contado três vezes.
A concorrência de verdade — 6 apartamentos, do mais barato ao mais caro.
O par 1384312 ≡ 1413512 é o mesmo apartamento. Conferi as fotos dos dois lado a lado: mesma sala, mesmo sofá escuro, mesmo painel de TV de madeira, mesma mesa de jantar e a mesma vista pela sacada. Somando o condomínio idêntico (R$ 718), a área total idêntica (~103 m²) e o mesmo preço de R$ 390.000, são duas corretoras vendendo a mesma unidade — Benedito Pereira Neto há 60 dias e a Dall'Oca há 25.
Atenção ao 1366138: ele declara condomínio de R$ 658, e não R$ 720 como todos os outros do prédio. Como já existem outros prédios chamados "Fênix" na QS 5, na Rua 310 — e um deles cobra exatamente R$ 658 — esse anúncio pode não ser do seu prédio. A foto da fachada também não é a mesma dos demais. Se ele sair da conta, o piso de R$ 380.000 fica ainda mais concentrado em você.
Contagem: 9 anúncios − 2 duplicatas (o seu, contado 3 vezes, e o par de R$ 390.000) = 7 imóveis. Tirando os seus 3 anúncios, a concorrência real é de 6 apartamentos: dois de R$ 380.000 (ambos com 1 vaga só), um de R$ 388.000, um de R$ 390.000, um de R$ 399.000 e um de R$ 400.000. Você continua sendo o único a R$ 380.000 com duas vagas.
Tempo de vitrine do prédio: 25, 60, 95, 107, 126, 207 e 326 dias. A mediana passa de 100 dias — esse prédio não vende rápido. O de R$ 400.000 teve 3.888 visualizações e 46 interessados em 326 dias e não fechou. É o argumento de que o preço do prédio está acima do que o mercado paga — e é o que sustenta o seu lance de R$ 370.000.
Preços, vagas, andar, condomínio, corretor e dias no ar lidos na própria página de cada anúncio em 12/09/2026. Links apontam para o endereço definitivo de cada anúncio (conferidos: os 10 abrem).
O preço do prédio hoje · medido em 12/09/2026
Refiz o levantamento no DF Imóveis. Hoje há 9 anúncios de 63 m² no Fênix — mas, abrindo um por um e comparando as fotos, são só 7 imóveis distintos: dois pares são o mesmo apartamento anunciado por corretores diferentes, e um desses pares é o seu. Ou seja: a oferta do prédio NÃO aumentou — eram 7 em agosto e são 7 agora. O que mudou de verdade é que o teto caiu: o anúncio mais caro era R$ 410.000 e agora é R$ 400.000. (Ressalva honesta: não dá para remedir agosto. Se a contagem de agosto também era bruta, sem deduplicar, a comparação certa é 7 anúncios → 9 anúncios → 7 imóveis.) O piso, a mediana e o preço por m² não se moveram — só o teto caiu. (Uma medição anterior indicava queda de R$ 6.159 para R$ 6.124 no m²; era falso alarme — o portal divide por 63,36 m² e eu dividia por 63. Mesmo preço, divisor diferente.)
| Anúncio | Preço | Vagas | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 1404791 — o seu (703-B) | R$ 380.000 | 2 | 6.031 |
| 1423812 — é o SEU apartamento de novo (Ana Lúcia Xará, CRECI 12115, 4 dias no ar) | R$ 380.000 | 2 | 6.031 |
| 1366138 | R$ 380.000 | 1 | 6.031 |
| 1305479 | R$ 380.000 | 1 | 6.031 |
| 1349999 | R$ 388.000 | n/d | 6.159 |
| 1384312 | R$ 390.000 | 2 | 6.190 |
| 1413512 | R$ 390.000 | 2 | 6.190 |
| 1360220 | R$ 399.000 | 2 | 6.333 |
| 1247479 | R$ 400.000 | 2 | 6.349 |
O que mudou de 12/08 para 12/09:
| Medida (63 m², no prédio) | Agosto | Hoje |
|---|---|---|
| Unidades à venda | 7 | 9 |
| Menor preço pedido | R$ 380.000 | R$ 380.000 |
| Mediana | R$ 388.000 | R$ 388.000 |
| Maior preço pedido | R$ 410.000 | R$ 400.000 |
| Mediana por m² | R$ 6.159 | R$ 6.159 — igual |
| Seu lance de R$ 370.000 | −4,6% vs. o prédio | −4,6% vs. o prédio |
A leitura não mudou: seu lance de R$ 370.000 (R$ 5.873/m²) segue abaixo de qualquer anúncio do prédio, e você é o único a R$ 380.000 com duas vagas — o 1423812, que eu tinha contado como concorrente empatado, é o seu próprio apartamento anunciado por outra corretora. os outros dois de R$ 380.000 têm uma vaga só. O que piorou foi a concorrência: duas unidades iguais entraram no mercado em um mês. Isso reforça o seu poder de barganha agora e é exatamente o problema que você herdará no dia da revenda.
Ressalva resolvida: o anúncio de 64 m² por R$ 359.000 (nº 1424701, QS 5 Rua 300) não é do Fênix. Tem 64 m² (todas as unidades do Fênix anunciam 63,00 m²), declara "7 andares, 4 unidades por andar", lista sala de jogos e salões de festas — que nenhum anúncio do Fênix lista — e nunca nomeia o condomínio. Descobriu-se ainda que há outros dois prédios chamados "Fênix" na QS 5, na Rua 310 (um deles com condomínio de R$ 658). Uma pergunta ao corretor resolve: qual o valor do condomínio? R$ 720 = é o seu prédio; outro valor = não é. Por ora, ele não entra como piso do prédio.
Base do Areal hoje: 53 apartamentos de 2 quartos até R$ 420 mil anunciados no DF Imóveis, mediana de R$ 375.000 e R$ 6.166/m² (56 m² medianos). Recorte diferente do usado em 12/08 — lá foram 101 anúncios sem teto de preço — por isso o número por m² não é comparável linha a linha.
Existem 7 apartamentos de 63 m² à venda ao mesmo tempo no Fênix, de R$ 380.000 a R$ 410.000. O seu está empatado no menor preço pedido — mas os outros dois de R$ 380.000 têm 1 vaga, e o seu tem 2 (uma coberta). Pela própria régua do prédio, o seu anúncio já é o mais bem posicionado da lista.
Seu lance de R$ 370.000 fica 4,6% abaixo da mediana do prédio e 2,6% abaixo do menor anúncio. É um lance defensável, não é lowball.
O ponto de atenção não é o preço, é a concorrência: 7 unidades iguais à venda no mesmo prédio é oferta alta. Isso hoje joga a seu favor na negociação — mas é exatamente o que você vai enfrentar no dia em que quiser revender. Detalhe abaixo.
A segunda versão do contrato chegou em 17/08 e as 16 certidões chegaram em 18/08, todas emitidas em 14/08/2026. Nada nos documentos impede a compra — e a matrícula veio melhor do que o esperado. Mas os dois pontos que valem R$ 37 mil continuam abertos, e faltam dois documentos que não estão na lista do contrato.
1 · O que mudou no contrato (15/08 → 17/08)
A estrutura do pagamento foi redesenhada. O total continua R$ 370.000, mas você expõe R$ 37 mil a menos no dia da assinatura e o FGTS entrou reduzindo o valor financiado:
| Momento | Contrato antigo | Contrato novo |
|---|---|---|
| No ato da assinatura | R$ 74.000 | R$ 37.000 |
| FGTS (via Caixa) | — | R$ 8.000 |
| Na escritura | — | R$ 37.000 |
| Financiado | R$ 296.000 | R$ 288.000 |
| Total | R$ 370.000 | R$ 370.000 |
Dois ganhos reais: o desembolso no dia da assinatura cai pela metade, e os R$ 8.000 de FGTS abatendo o financiamento valem cerca de R$ 21 mil de economia ao longo dos 30 anos — de graça, pela mesma régua de que cada R$ 10 mil a menos financiados cortam R$ 26.635 do total.
Também foram corrigidos: os nomes das assinaturas (estavam como "VINICIUS MOMOO MOMOO MOMO"), a numeração que pulava da cláusula 10 para a 12, o item que remetia a um "3.6" inexistente, e a cláusula 7ª passou a aceitar "Contrato de Financiamento com força de escritura" — importante, porque na Caixa não existe escritura pública.
O que NÃO mudou: na cláusula 3.3 trocaram uma palavra — "o contrato será rescindido" virou "poderá ser rescindido". Isso não te protege: agora quem escolhe é o vendedor, que decide entre ficar com seus R$ 37.000 ou seguir cobrando R$ 123 por dia. A multa continua idêntica.
2 · A matrícula 230460 — o melhor documento do lote
Certidão de inteiro teor do 3º Ofício, 5 páginas, buscas até 12/08/2026. O imóvel está limpo e quitado desde 2009.
As duas vagas estão na matrícula. A abertura descreve textualmente "APARTAMENTO Nº 703 e VAGA DE GARAGEM COBERTA Nº 30 e VAGA DE GARAGEM DESCOBERTA Nº 55". Era o ponto 4 da lista — resolvido. As vagas entram no financiamento, e eram justamente o diferencial que fez este apartamento valer o lance.
| Ato | O que registra |
|---|---|
| 2005 | Matrícula aberta — Marka Construtora |
| AV.5 · 18/12/2007 | Habite-se — confirma a idade do prédio |
| R.4 → AV.8 | Hipoteca Bradesco — CANCELADA |
| R.10 → AV.11 | Alienação fiduciária Bradesco — CANCELADA |
| R.13 → AV.15 | Alienação fiduciária CAIXA — CANCELADA |
| R.16 · 14/10/2009 | Fábio e Maria Clara compram, 50% cada, por R$ 170.000 |
| AV.17 | Pacto antenupcial — separação de bens (bate com o contrato) |
Nada acontece nessa matrícula há 17 anos. Sem hipoteca, sem alienação fiduciária, sem penhora, sem indisponibilidade, sem ação reipersecutória. Nome, CPF, RG e as áreas (63,35 m² privativa · 103,50 m² total) batem exatamente com o contrato.
Detalhe que confirma o preço: pagaram R$ 170 mil em 2009 e pedem R$ 370 mil hoje — 2,18 vezes em 17 anos, praticamente a inflação do período. R$ 370 mil é preço real de mercado, não bolha.
3 · As 16 certidões — três coisas para saber
Receita Federal da Maria Clara é POSITIVA com efeitos de negativa. A do Fábio é negativa pura. A dela registra débitos com exigibilidade suspensa (parcelamento ou discussão judicial). Vale legalmente o mesmo que uma negativa e a Caixa aceita — mas ela detém 50% do imóvel, então vale perguntar o que é.
Todas as certidões judiciais cobrem só o Distrito Federal. O Fábio tem RG de São Paulo e a Maria Clara de Minas Gerais (o pacto antenupcial dela é de Uberaba). Uma ação cível em SP ou MG não apareceria em nenhum desses papéis. O risco é pequeno — moram no DF há 17 anos e a Receita/PGFN e a CNDT são nacionais e vieram limpas — mas é uma lacuna real.
Uma que eu apontava como faltante já veio: a certidão de interdição e tutela está coberta — a certidão especial do TJDFT contempla "inventários, interdições, tutelas e curatelas".
| Documento | Válido até |
|---|---|
| Matrícula e TJDFT | venceu entre 11 e 13/09 — 30 dias · tratar como vencida |
| SEFAZ-DF (3 certidões) | 12/11/2026 |
| Receita Federal e CNDT | 10/02/2027 |
A Caixa vai exigir matrícula atualizada na hora do registro — provavelmente terá que tirar de novo (R$ 44,28). Normal, não é problema.
- Declaração de quitação do CONDOMÍNIO — a mais séria que falta. Dívida de condomínio é propter rem: gruda no imóvel, não na pessoa. Se houver atrasado, você compra a dívida junto. A certidão da SEFAZ-Imóvel que veio cobre só IPTU e TLP, não condomínio. Não está na lista da cláusula 4.2 — o vendedor cumpriu o contrato, o problema é que a lista do contrato é incompleta. O corretor consegue por telefone com a administradora, hoje. Pedir CAESB e Neoenergia no mesmo pedido.
- Certidão de PROTESTO — nenhuma das 16 cobre isso. Pega dívida que ainda não virou processo judicial. É a lacuna que sobra depois de todas as certidões judiciais. CENPROT, os 5 cartórios do DF. Sai em um dia e custa pouco.
- Cláusula 3.3 — a multa continua jogando o risco do banco no seu colo. Se o financiamento não liberar em 90 dias, você paga R$ 123 por dia. Passados 180 dias o vendedor pode rescindir "aplicando as penalidades das arras" — você perderia R$ 37.000 porque a Caixa demorou. Lentidão de banco é o normal do processo, não é caso fortuito. Exigir: multa só por culpa comprovada do comprador. E se o financiamento não sair sem culpa das partes, devolução integral do que foi pago, sem perda de arras.
- Continua não existindo cláusula sobre a avaliação da Caixa vir abaixo de R$ 370.000. Se o engenheiro avaliar por menos, o banco financia menos e a diferença sai do seu bolso, à vista, sem direito de desistir. E ficou mais delicado: o contrato agora te obriga a R$ 288.000 de financiamento, 77,8% do preço. Exigir: avaliação abaixo do preço permite renegociar ou desfazer sem penalidade para nenhuma das partes.
- O FGTS virou obrigação contratual — sem plano B. Os R$ 8.000 são item do contrato, mas nada diz o que acontece se a Caixa não liberar (a regra dos 3 anos de vínculo CLT ainda não foi confirmada). Se não sair, fica um buraco de R$ 8.000 e o contrato é mudo. Pedir: "Caso os recursos do FGTS não sejam liberados, os compradores poderão substituí-los por recursos próprios ou por ampliação do financiamento, sem qualquer penalidade."
- Nada garante a devolução entre a assinatura e o registro. Você paga os R$ 37.000 na assinatura do contrato de financiamento, mas a operação só se completa no registro, semanas depois. Se algo travar nesse meio, já terá pago R$ 74.000 sem cláusula de devolução. Pedir: "Não se concretizando a transmissão da propriedade por causa não imputável aos compradores, os valores pagos serão integralmente restituídos em até 10 dias."
- Cláusula 6.2 — a multa por atraso na entrega continua sem teto. Se ele não desocupar, você só recebe R$ 123 por dia, indefinidamente, sem direito de rescindir nem de tomar a posse. Pedir prazo-limite de atraso e, vencido, multa dobrada mais direito de rescisão.
Leitura de risco comercial, não parecer jurídico. Os itens 3 e 4 merecem revisão de advogado — são exatamente os dois que podem custar R$ 37 mil.
Placar dos 8 pontos originais
| Ponto da minuta de 15/08 | Situação |
|---|---|
| 1 · Cláusula 3.3, risco da demora da Caixa | ABERTO |
| 2 · Avaliação abaixo de R$ 370.000 | ABERTO |
| 3 · R$ 74.000 de sinal antes da aprovação | RESOLVIDO — caiu para R$ 37.000 |
| 4 · As vagas estão averbadas? | RESOLVIDO — constam na matrícula |
| 5 · Recebi mesmo as certidões? | RESOLVIDO — 16 recebidas e conferidas |
| 6 · Multa por atraso na entrega sem teto | ABERTO |
| 7 · "Confessam estar em dia" sem CNDs | ABERTO — falta o condomínio |
| 8 · Erros formais e nomes de assinatura | RESOLVIDO |
1. Contra o próprio prédio — o comparável que vale de verdade
Comparar com "a média de Águas Claras" não diz nada. O comparável honesto é a mesma planta, no mesmo prédio, no mesmo mês. E aqui a sorte é rara: há sete deles.
| Preço | R$/m² | Vagas | Observação do anúncio |
|---|---|---|---|
| R$ 370.000 | 5.873 | 2 | ← seu lance |
| R$ 380.000 | 6.032 | 2 | ← o seu anúncio · de canto, andar alto, vista livre, armários · abrir ▸ |
| R$ 380.000 | 6.032 | 1 | amplo, excelente localização · abrir ▸ |
| R$ 380.000 | 6.032 | 1 | abrir ▸ |
| R$ 388.000 | 6.159 | 2 | porcelanato, fechadura eletrônica · abrir ▸ |
| R$ 399.000 | 6.333 | 2 | abrir ▸ |
| R$ 400.000 | 6.349 | 2 | abrir ▸ |
| R$ 410.000 | 6.508 | 2 | abrir ▸ |
De canto, andar alto e vista livre são os atributos que, dentro de um mesmo prédio, justificam prêmio de preço — e o seu está com eles sem cobrar prêmio nenhum. Some as 2 vagas (no Areal, a segunda vaga vale entre R$ 15 e 25 mil) e o anúncio já estava subprecificado antes do seu lance.
2. Contra o Areal inteiro — e por que o número de R$ 8.634/m² engana
A mediana dos 2 quartos de 55 a 72 m² no Areal é R$ 8.634/m², e o seu sai por R$ 5.873. Parece uma pechincha de 32% — mas essa conta está contaminada: a mediana mistura prédio de 18 anos com lançamento recém-entregue. Separando por endereço, a régua fica honesta:
| Prédio / rua | Área | Faixa de preço | R$/m² | Perfil |
|---|---|---|---|---|
| QS 5 Rua 310 · QS 7 Rua 800 | 55–72 m² | R$ 260 – 350 mil | 3.611 – 4.861 | antigos, sem lazer |
| Fênix — QS 5 Rua 300 | 63 m² | R$ 380 – 410 mil | 6.032 – 6.508 | ~18 anos, lazer completo |
| QS 5 Rua 310 / 311 / 100 | 60–63 m² | R$ 390 – 429 mil | 6.393 – 7.150 | intermediários |
| QS 5 Rua 860 · QS 3 Rua 430 | 56–57 m² | R$ 460 – 550 mil | 8.214 – 9.596 | mais novos |
| Lumi Tower — QS 5 Rua 300 | 59 m² | R$ 516 – 560 mil | 8.620 – 9.491 | novo, mesma rua |
| QS 5 Rua 400 (Montana e vizinhos) | 59–67 m² | R$ 578 – 800 mil | 9.166 – 13.114 | novos / lançamento |
O dado mais eloquente da tabela: na mesma Rua 300, o Lumi Tower (novo, 59 m²) pede R$ 8.620 a 9.491/m² enquanto o Fênix (18 anos, 63 m²) pede R$ 6.032 a 6.508/m². Mesma rua, mesma quadra, mesmo comércio, mesma estação — a diferença de ~40% é só idade e acabamento. É o preço da idade, medido no mesmo quarteirão.
Leitura prática: você não está comprando abaixo do mercado por sorte. Está comprando na faixa correta de um prédio de 18 anos — que é uma faixa muito melhor de custo-benefício do que a dos prédios novos ao lado.
3. A idade do prédio e o que isso significa daqui pra frente
O Condomínio Residencial Fênix (QS 5 Rua 300, Lote 18) teve o CNPJ aberto em 18/12/2007 — condomínio só abre CNPJ depois do habite-se, então o prédio está em torno de 18 anos.
Isso tem um lado bom e um lado que custa dinheiro. O lado bom: a depreciação mais violenta já aconteceu. Um imóvel perde valor relativo rápido nos primeiros 10-15 anos e depois estabiliza, passando a acompanhar a valorização da região. Comprando aos 18 anos, você entra depois da queda, não antes dela — é o oposto de comprar um lançamento a R$ 12 mil/m² e vê-lo virar um usado de R$ 8 mil/m².
O lado que custa: aos 18-20 anos vence a fila de manutenção pesada — fachada, impermeabilização, prumadas hidráulicas, bombas e modernização de elevadores. Qualquer um desses vira rateio extra, e um rateio de fachada em prédio desse porte costuma sair entre R$ 5 e 15 mil por unidade. Isso não torna o negócio ruim — mas precisa ser perguntado antes de assinar, e se houver obra aprovada, vira desconto no preço.
Brasília valorizou 7,82% em 12 meses e 4,54% no ano (FipeZAP, agosto/2026), com m² médio de R$ 10.238 na cidade. Águas Claras acompanha esse movimento — mas repare que o m² médio da capital é quase o dobro do que você está pagando, o que dá margem para o imóvel subir sem ficar caro.
4. O teste que quase ninguém faz: quanto o imóvel rende de aluguel
É o jeito mais rápido de saber se um preço está esticado. Apartamentos de 2 quartos e 60-62 m² em prédios comparáveis do Areal (QS 5 Rua 310) estão anunciados para alugar entre R$ 2.300 e R$ 2.400.
| Aluguel | Rendimento sobre R$ 370 mil | Sobre R$ 380 mil |
|---|---|---|
| R$ 2.300 | 7,46% a.a. | 7,26% a.a. |
| R$ 2.400 | 7,78% a.a. | 7,58% a.a. |
| R$ 2.600 | 8,43% a.a. | 8,21% a.a. |
Residencial no Brasil rende, em média, 5% a 6% ao ano. Acima de 7% é sinal de imóvel bem precificado (ou barato); abaixo de 4,5% é sinal de imóvel caro sustentado por expectativa. A R$ 370 mil, esse apartamento entrega ~7,8% bruto — mais um voto de que o preço está certo.
Rendimento bruto, sem descontar vacância, IR e manutenção. O condomínio (R$ 720) e o IPTU são pagos pelo inquilino no aluguel residencial padrão. R$ 720 para 63 m² dá R$ 11,43/m² — normal para prédio com piscina, salão de festas, quadra, playground e guarita.
5. Quanto vale, em dinheiro, cada R$ 10 mil de negociação
Usando a taxa da sua simulação real da Caixa (0,887834% a.m. = 10,654% a.a. nominal, 11,19% efetiva, CET 12,16%), SAC em 360 meses com 20% de entrada:
| Preço | Entrada 20% | 1ª parcela | Total pago | Economia vs. R$ 380 mil |
|---|---|---|---|---|
| R$ 380.000 (pedido) | R$ 76.000 | R$ 3.689,13 | R$ 849.500 | — |
| R$ 370.000 (seu lance) | R$ 74.000 | R$ 3.592,70 | R$ 827.382 | R$ 96,42/mês · R$ 22.118 no total |
| R$ 360.000 | R$ 72.000 | R$ 3.496,28 | R$ 805.264 | R$ 192,85/mês · R$ 44.237 |
Ou seja: cada R$ 10 mil de desconto vale R$ 96 por mês e R$ 22 mil ao longo do financiamento. Segurar o lance de R$ 370 mil por mais uma semana de negociação é uma das horas mais bem pagas da sua vida.
6. Seu financiamento é SBPE — e as duas alavancas que sobram
O detalhamento da simulação define o produto: CCSBPE SFH – TR – Aquisição de Imóvel Residencial Usado, TR + 10,654% a.a. nominal (TR + 11,19% efetiva), SAC, 360 meses, CET 12,16%. Não é Minha Casa Minha Vida — sua renda fica acima do teto de R$ 13.000 do programa, então Faixa 3 e Faixa 4 estão fora da conversa. O que dá para atacar é outra coisa.
Alavanca 1 — o redutor de relacionamento. Sua planilha diz, no título, "Taxa de Juros sem Redutor". Existe a versão com redutor (portabilidade de salário, débito automático, seguros e investimentos na Caixa), que costuma valer de 0,2 a 0,5 ponto:
| Taxa | 1ª parcela | Total pago | Economia |
|---|---|---|---|
| 10,654% — sem redutor (a sua) | R$ 3.592,70 | R$ 827.382 | — |
| 10,354% — redutor de 0,30 p.p. | R$ 3.518,70 | R$ 814.025 | R$ 74/mês · R$ 13.357 |
| 10,154% — redutor de 0,50 p.p. | R$ 3.469,37 | R$ 805.120 | R$ 123/mês · R$ 22.262 |
É uma conversa de uma reunião com o gerente, e vale o mesmo que arrancar mais R$ 10 mil de desconto do vendedor. Peça a simulação com redutor antes de assinar.
Como conseguir, na prática. O redutor não é cortesia nem negociação de olho no olho: é uma tabela de pontuação de relacionamento. O que costuma contar, do que mais pesa para o que menos pesa:
- Portabilidade de salário / conta com movimentação — o item de maior peso. Se sua renda entra em outro banco, essa é a moeda de troca.
- Débito automático da prestação na conta Caixa — quase sempre exigido para qualquer desconto.
- Seguro habitacional pela Caixa Seguradora em vez de seguradora externa (a sua simulação já está com a Caixa Residencial).
- Investimentos, previdência ou consórcio na Caixa — costuma valer faixas maiores de desconto.
- Cartão de crédito Caixa com uso mínimo mensal.
- Ser correntista antigo e ter bom relacionamento/score interno.
O roteiro: peça ao gerente as duas simulações lado a lado — com e sem redutor — e pergunte exatamente quais contrapartidas levam à melhor taxa e quanto cada uma vale em pontos percentuais. Com esse número na mão, dá para decidir se vale portar o salário. E o mais importante: a taxa é definida na contratação e vale os 30 anos — depois de assinar não se renegocia sem custo de portabilidade. Vale também pedir proposta em outro banco: Itaú, Bradesco e Santander trabalham SFH e uma proposta concorrente costuma ser o que faz a Caixa melhorar a taxa.
Alavanca 2 — FGTS e o tamanho da entrada. O próprio formulário pergunta se você tem 3 anos de FGTS e se já usou subsídio. No SFH o FGTS pode entrar na entrada ou amortizar depois, e é aqui que está o dinheiro grande:
| Entrada | 1ª parcela | Total pago | Economia vs. 20% |
|---|---|---|---|
| R$ 74.000 (20%) | R$ 3.592,70 | R$ 827.382 | — |
| R$ 90.000 (24%) | R$ 3.404,35 | R$ 784.765 | R$ 42.617 |
| R$ 110.000 (30%) | R$ 3.168,92 | R$ 731.494 | R$ 95.888 |
| R$ 130.000 (35%) | R$ 2.933,48 | R$ 678.223 | R$ 149.159 |
Cada R$ 10 mil a mais de entrada corta R$ 26.635 do total pago. Comparando as três frentes, por R$ 10 mil movimentados:
| Onde mexer | Efeito no total | Custa quanto hoje |
|---|---|---|
| R$ 10 mil de desconto no preço | −R$ 22.118 | nada — ainda tira R$ 2 mil da entrada |
| R$ 10 mil a mais de entrada | −R$ 26.635 | R$ 10 mil à vista |
| 0,5 p.p. de redutor | −R$ 22.262 | nada — só a conversa |
Desconto no preço e redutor de taxa são dinheiro de graça: valem cada um cerca de R$ 22 mil e não custam nada além de negociar. Faça os dois antes de pensar em aumentar a entrada.
Juntando tudo: redutor de 0,4 p.p. + entrada de 30% (R$ 111 mil) derruba a parcela para R$ 3.070,81 e o total para R$ 713.247 — R$ 114.135 a menos que o cenário atual.
Atenção ao TR: o contrato é indexado (TR + 10,654%) e a planilha da Caixa, como ela mesma declara, não projeta a TR. Com TR positiva o saldo devedor corrige e o custo real fica acima destas tabelas. Simule os cenários em Financiamento.
7. Como essa análise é feita — a régua, para você repetir sozinho
1. Comparável de verdade. Mesma planta, mesmo prédio, mesmo mês. Se não houver, mesma rua e mesma década de construção. Nunca a "média do bairro" — ela mistura lançamento com prédio de 20 anos e não significa nada.
2. R$/m² como língua franca. Preço absoluto engana porque a área muda. Divida sempre.
3. Ajuste pelos atributos que o mercado paga: andar alto, posição de canto (mais janela e ventilação), vista livre, nascente, vaga coberta, armários. Cada um vale prêmio — e quando o anúncio tem todos e não cobra prêmio, é sinal de imóvel subprecificado, que foi o seu caso.
4. Teste do aluguel. Rendimento acima de 7% ao ano indica preço saudável; abaixo de 4,5%, imóvel caro.
5. Idade e o passivo de manutenção. Pergunte o que já foi feito e o que está previsto. Obra grande aprovada em assembleia é desconto no preço, não surpresa depois.
6. Profundidade de oferta. Conte quantas unidades iguais estão à venda. Muitas = você negocia bem hoje e enfrenta concorrência na revenda. Poucas = o inverso.
8. Antes de fechar — o que perguntar
- Ata das últimas 2 assembleias e a previsão de obras. Fachada, prumadas, elevadores e impermeabilização são o que vence nessa idade. Rateio aprovado = desconto no preço.
- Balancete do condomínio e taxa de inadimplência. Inadimplência alta hoje vira aumento de condomínio amanhã.
- Fundo de reserva: quanto tem em caixa. Prédio de 18 anos com fundo vazio é risco de rateio.
- Certidão negativa de débitos do condomínio e o IPTU do imóvel — o anúncio não informa o IPTU.
- As duas vagas estão em escritura? Vaga "de cortesia" ou rotativa não é patrimônio e não financia. Confirme se a segunda está na matrícula.
- Matrícula atualizada: ônus, penhora, usufruto, inventário. E se o vendedor tem financiamento ativo a quitar — isso muda o rito e o prazo.
- Avaliação da Caixa. O banco financia sobre o valor que ELE avalia, não sobre o de venda. Se avaliar abaixo, a diferença sai do seu bolso.
- Custos além do preço: ITBI (~2-3%) + cartório (~1%) ≈ R$ 11 a 15 mil à vista num imóvel de R$ 370 mil.
- Peça a simulação COM redutor de relacionamento e a checagem de enquadramento no MCMV Faixa 3.
9. Fênix R$ 370 mil × DF Plaza R$ 570 mil — o que muda de verdade
O 2 quartos mais barato que você encontrou no DF Plaza está em R$ 570.000 por 56 m². Lado a lado, na mesma taxa (SBPE 10,654%, SAC 360m, 20% de entrada):
| Fênix QS 5 | DF Plaza | Diferença | |
|---|---|---|---|
| Preço | R$ 370.000 | R$ 570.000 | +R$ 200.000 |
| Área | 63 m² | 56 m² | −7 m² (o Fênix é maior) |
| R$/m² | 5.873 | 10.179 | +73% |
| Entrada (20%) | R$ 74.000 | R$ 114.000 | +R$ 40.000 |
| 1ª parcela | R$ 3.592,70 | R$ 5.521,19 | +R$ 1.928,49/mês |
| Total pago | R$ 827.382 | R$ 1.269.751 | +R$ 442.369 |
| Renda exigida | R$ 11.976 | R$ 18.404 | +R$ 6.428 |
| Vagas | 2 | 1 | −1 |
O DF Plaza custa R$ 200 mil a mais para entregar 7 m² a menos e uma vaga a menos. A parcela sobe R$ 1.928 por mês — que em 30 anos são R$ 694 mil saindo do seu bolso, sem contar juros. O que você compra com essa diferença é localização (metrô e shopping embaixo do prédio), prédio novo e lazer de condomínio-clube. É uma escolha legítima — mas é R$ 1.928 por mês de escolha, não um detalhe.
Um ponto a favor do seu achado: na Rua Copaíba, o 2 quartos mais barato anunciado no DF Imóveis hoje é R$ 599.000 (são cinco unidades entre R$ 599 e R$ 609 mil). Se você achou um por R$ 570 mil, está R$ 29 mil abaixo do piso anunciado do próprio prédio — ou seja, dentro do DF Plaza esse também é um bom negócio. A comparação acima não diz que o DF Plaza está caro para o DF Plaza; diz que o metro quadrado ali custa 73% mais que no Areal.
10. E se o critério for a região da Rua Copaíba — o que existe por menos
Varri Águas Claras Norte inteira: 2 quartos de 52 a 68 m² entre R$ 450 e R$ 700 mil deram 271 anúncios, com mediana de R$ 9.230/m². O DF Plaza a R$ 570 mil sai por R$ 10.179/m² — 10% acima da mediana da própria região, o que é coerente: você paga prêmio por metrô e shopping na porta.
Na Rua Copaíba especificamente, nessa metragem e faixa, só existe isto:
| Prédio | Área | Suíte/vaga | Preço | R$/m² |
|---|---|---|---|---|
| DF Century Plaza (o seu achado) | 56 m² | — | R$ 570.000 | 10.179 |
| DF Century Plaza — reformado, andar alto | 57 m² | 2 suítes · 1 vaga | R$ 599.000 ▸ | 10.508 |
| DF Century Plaza | 56 m² | 2 suítes · 1 vaga | R$ 599.000 ▸ | 10.696 |
| DF Century Plaza | 56 m² | 2 suítes · 1 vaga | R$ 599.990 ▸ | 10.583 |
| DF Century Plaza (×2) | 56 m² | 2 suítes · 1 vaga | R$ 609.000 ▸ | 10.752 |
| DF Century Plaza — condomínio clube | 56 m² | 1 suíte · 1 vaga | R$ 650.000 ▸ | 11.607 |
| Oceania Residence — "mais barato do condomínio" | 66 m² | 1 suíte · 2 vagas | R$ 675.000 ▸ | 10.227 |
Ou seja: na Rua Copaíba não existe 2 quartos por menos que isso. Quem quer aquele quarteirão paga de R$ 10.200 a R$ 11.600 o m², ponto. Mas alargando um pouco o raio, dentro da mesma Águas Claras Norte, aparecem apartamentos maiores por menos dinheiro:
| Prédio / endereço | Área | Suíte/vaga | Preço | R$/m² |
|---|---|---|---|---|
| Avenida das Castanheiras | 65 m² | 1 suíte · 1 vaga | R$ 460.000 ▸ | 7.076 |
| Avenida das Castanheiras | 66 m² | 1 suíte · 1 vaga | R$ 475.000 ▸ | 7.095 |
| Dubai Design Residence — Rua 37 | 61 m² | 1 suíte · 1 vaga | R$ 450.000 ▸ | 7.377 |
| Punta del Leste — Rua 36 | 65 m² | 1 suíte | R$ 480.000 ▸ | 7.384 |
| Residencial Vitória — Alameda Gravatá | 63 m² | 1 suíte · 1 vaga | R$ 469.000 ▸ | 7.444 |
| Estação XVI — Av. das Castanheiras | 67 m² | 1 suíte · 1 vaga | R$ 499.000 ▸ | 7.447 |
| Alameda das Acácias | 65 m² | 1 suíte · 1 vaga | R$ 485.000 ▸ | 7.461 |
| Ed. Eliane Fleury — Quadra 101 | 63 m² | 1 suíte · 1 vaga | R$ 480.000 ▸ | 7.619 |
| Mirante Duo — Av. Parque Águas Claras | 65 m² | 1 suíte · 1 vaga | R$ 500.000 ▸ | 7.656 |
A leitura: por R$ 460 a 500 mil você compra 65-67 m² em Águas Claras Norte — 10 m² a mais e R$ 70 a 110 mil a menos que o DF Plaza de 56 m². O prêmio do DF Plaza é real e tem explicação (metrô, shopping, prédio novo), mas ele custa cerca de R$ 2.500 por m² em relação a esses vizinhos. Se a estação na porta não for inegociável para você, essa lista merece uma visita antes de decidir.
271 anúncios de 2 quartos (52-68 m², R$ 450-700 mil) em Águas Claras Norte, DF Imóveis, 12/08/2026. Preço de anúncio, não de fechamento.
11. Estratégia do FGTS — com os seus R$ 10.000
A regra que decide tudo, antes de qualquer conta. O dinheiro parado no FGTS rende TR + 3% ao ano. A sua dívida custa TR + 10,654%. Enquanto os dois existirem ao mesmo tempo, você está pagando 10,654% para ter um ativo que rende 3% — perdendo 7,65 pontos ao ano sobre esse valor. Não existe aplicação conservadora no Brasil que pague o que essa dívida cobra. Por isso usar o FGTS não é uma escolha de gosto: é a operação mais rentável disponível para você hoje. A dúvida real não é se, é como e quando.
Os seus R$ 10.000, nas quatro formas possíveis (imóvel R$ 370.000, entrada de 20%, SAC 360 meses, 10,654%):
| O que fazer | 1ª parcela | Prazo | Total pago | Economia |
|---|---|---|---|---|
| Não usar o FGTS | R$ 3.592,70 | 360 m | R$ 827.382 | — |
| A) Somar na ENTRADA (entrada vai a R$ 84.000) | R$ 3.474,98 | 360 m | R$ 800.747 | R$ 26.636 |
| B) Amortizar depois, reduzindo PRAZO | R$ 3.592,70 | 348 m | R$ 784.457 | R$ 42.925 |
| C) Amortizar depois, reduzindo PARCELA | R$ 3.295,51 (do mês 25) | 360 m | R$ 801.796 | R$ 25.586 |
| D) Pagar 80% de 12 prestações | alívio de caixa | 360 m | R$ 827.382 | R$ 0 |
⚠️ Como ler essa tabela sem se enganar. Bate o olho e a opção B parece a campeã — R$ 42.925 contra R$ 26.636. Mas ela não está competindo em pé de igualdade. Na opção B você continua pagando R$ 3.592,70 por mês, ou seja, R$ 117,72 a mais do que pagaria na opção A, durante quase 30 anos. Ela economiza mais porque exige mais de você todo mês, não porque seja mais inteligente.
Comparando o que é realmente comparável — A contra C, as duas mantendo o mesmo formato de parcela — a entrada ganha por R$ 1.049. O motivo é simples: na entrada o dinheiro trabalha desde a parcela nº 1; amortizando no mês 24, você passou dois anos pagando juros sobre R$ 10 mil que já podiam ter sido abatidos.
O teste que mata a dúvida: isso vale em valor presente? Economia espalhada em 30 anos impressiona no papel e engana. Então descontei a economia mês a mês pela taxa do próprio FGTS (o que você deixa de ganhar por tirar o dinheiro de lá):
| Estratégia | Economia nominal | Valor presente | Por R$ 1,00 de FGTS |
|---|---|---|---|
| A) Na entrada | R$ 26.636 | R$ 19.170 | R$ 1,92 |
| B) Amortizar, reduzindo prazo | R$ 42.925 | R$ 24.822 | R$ 2,48 |
Mesmo trazendo tudo a valor de hoje, cada R$ 1,00 de FGTS vira R$ 1,92 na entrada. Você quase dobra o dinheiro — em termos reais, não nominais. É a resposta definitiva para "vale a pena mexer no FGTS?": vale, e com folga.
E se não der para usar na entrada — quando amortizar? Quanto antes, sempre. A economia derrete com a espera:
| Amortizando no mês… | 6 | 12 | 24 | 60 | 120 |
|---|---|---|---|---|---|
| Economia total | R$ 44.544 | R$ 44.005 | R$ 42.925 | R$ 39.679 | R$ 34.237 |
Esperar do mês 6 até o mês 120 custa R$ 10.307 — o valor inteiro do seu FGTS, jogado fora só pela demora. Adiar é a única forma garantida de perder dinheiro aqui.
Perspectiva: o que R$ 10 mil fazem em cada frente que você tem em aberto
| Frente | Economia no total | Custa quanto hoje |
|---|---|---|
| FGTS de R$ 10 mil na entrada | R$ 26.636 | R$ 10 mil que rendiam só 3% |
| R$ 10 mil de desconto no preço | R$ 22.118 | nada — e ainda tira R$ 2 mil da entrada |
| Redutor de 0,5 p.p. na taxa | R$ 22.262 | nada — só a conversa com o gerente |
Repare que o FGTS rende mais que os R$ 10 mil de desconto no preço (R$ 26.636 contra R$ 22.118). Parece contraintuitivo, mas faz sentido: o desconto de R$ 10 mil no preço só reduz R$ 8.000 do financiamento, porque a entrada de 20% também cai R$ 2 mil. Já o FGTS abate os R$ 10.000 inteiros. Mas isso não é motivo para escolher entre eles — as três frentes são somáveis, e duas delas são de graça.
Por quê: é a estratégia que mata mais juros por real, com o mesmo esforço mensal — e ainda derruba a parcela de R$ 3.592,70 para R$ 3.474,98, o que melhora sua relação parcela/renda na análise do banco. Em valor presente, seus R$ 10 mil viram R$ 19.170.
O que fazer com as outras duas frentes: elas não competem com o FGTS, somam. Segure o lance de R$ 370.000 (R$ 22.118) e peça a simulação com redutor (R$ 22.262). As três juntas passam de R$ 70 mil de economia no contrato.
Se o FGTS não der para usar na entrada — por documentação, prazo do processo ou porque o saldo só libera depois — então amortize assim que possível e escolha reduzir o prazo, não a parcela. Nunca use para pagar prestação: economiza R$ 0 de juros.
Quem pode usar. As condições principais: ter 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somados ao longo da vida, não precisam ser seguidos); não ser proprietário de outro imóvel residencial no mesmo município ou região metropolitana; não ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país; o imóvel ser residencial urbano, para moradia própria, dentro do teto do SFH e com matrícula regular; e respeitar o intervalo mínimo desde o último uso do FGTS em compra de imóvel.
⚠️ A confirmar antes de contar com esse dinheiro: como você é proprietário de clínica, pró-labore não gera FGTS — se há saldo, ele vem de vínculos CLT anteriores. Confira o saldo e o tempo de vínculo no app FGTS (Caixa) ou em caixa.gov.br; é o tempo que define a regra dos 3 anos, e de nada adianta ter saldo sem ter o tempo. A planilha que você recebeu já traz os campos "Possui 3 anos de trabalho sob regime do FGTS?" e "Já foi beneficiado com subsídio do FGTS?" — o banco vai perguntar de qualquer forma. Avise o gerente que pretende usar FGTS logo na abertura do processo, porque isso muda a documentação e o prazo.
Valor presente calculado descontando a economia mês a mês por TR + 3% a.a. (o rendimento do FGTS). Conferência de sanidade: descontando pela própria taxa do contrato, o VP dá R$ 10.157 — praticamente o valor aplicado, como tem que ser.
Ressalvas
Preço de anúncio não é preço de venda — o mercado real fecha tipicamente 3% a 8% abaixo do pedido, o que aliás é exatamente onde o seu lance está. Os R$/m² desta página usam a área informada em cada anúncio, que nem sempre distingue área privativa de área total.
A idade do prédio vem do CNPJ do condomínio (18/12/2007), que é uma proxy do habite-se, não o documento dele. Para cravar, peça o habite-se ou consulte a matrícula.
Levantamento de 12/08/2026 no DF Imóveis (101 anúncios de 2 quartos no Areal, dos quais 7 no próprio Fênix, mais 18 anúncios de aluguel na região). Números do financiamento derivados da sua simulação real da Caixa — a réplica reproduz a 1ª parcela do PDF no centavo (R$ 3.592,70) e o somatório com 0,01% de diferença.