Financiamento

As 4 faixas do MCMV — a faixa é definida pela SUA RENDA, não pelo preço do imóvel

A pegadinha do "R$ 600 mil a 8,16%": os dois números não coexistem no mesmo contrato. O teto de R$ 600 mil é da Faixa 4, que cobra 10,50%; os 8,16% são da Faixa 3, cujo teto é R$ 400 mil. Acima de R$ 13 mil de renda familiar bruta não existe MCMV — vira SBPE/SFH (10,99% a 11,49%, ainda com FGTS liberado e teto de imóvel de R$ 2,25 milhões).

⚠️ No seu caso o MCMV está fora: sua renda familiar passa do teto de R$ 13.000 do programa. O seu produto é CCSBPE SFH – TR a TR + 10,654% — confirmado no detalhamento da simulação de 12/08/2026. As faixas ficam aqui só como referência de mercado.

Referência: Portaria MCID nº 333, de 30/03/2026. As faixas são atualizadas por portaria anual.

📌 Simulação guardada — R$ 570.000 com a taxa da SUA simulação da Caixa (12/08/2026)

A simulação real que você recebeu (imóvel de R$ 370 mil, 20% de entrada, SAC 360 meses) traz 0,887834% ao mês = 10,654% a.a. nominal (11,19% efetiva), CET 12,16%, sob o rótulo "Taxa de Juros sem Redutor" — ou seja, não é MCMV, é taxa cheia de SBPE. Aplicando essa mesma taxa e a mesma estrutura de seguros a um imóvel de R$ 570 mil, com 20% de entrada (R$ 114.000, financiando R$ 456.000):

Um imóvel de R$ 570 mil sai por R$ 5.521,19 na primeira parcela — R$ 1.928 a mais por mês que o de R$ 370 mil, e exigiria R$ 18.404 de renda pela regra dos 30%.

Os valores da linha de R$ 370.000 são o próprio PDF, no centavo. As outras linhas são escalonamento exato dele — como a entrada é 20% nos três casos, todas as componentes crescem na mesma proporção, menos a taxa de administração (R$ 25 fixos). Ver a análise do imóvel em Fênix QS 5.

🔎 O que a sua simulação revelou sobre os seguros

Comparando os dois PDFs reais da Caixa que temos, a diferença não está só na taxa:

O MIP sobe em degraus conforme você envelhece: no seu contrato ele parte de 0,0116% e chega a 0,273% ao mês nos últimos anos — 23 vezes a taxa inicial. Como incide sobre o saldo devedor (que cai), o valor em reais não explode, mas a conta de "quanto vou pagar" precisa embutir isso. Por isso o simulador acima tem os dois perfis: use o de 2026, que é o seu.

Simulação anterior — imóvel de R$ 570.000 no MCMV Faixa 4 (10,50% a.a.)

Rodado em 06/08/2026. R$ 570 mil só cabe na Faixa 4 — a Faixa 3, dos 8,16%, para em R$ 400 mil. Com a entrada padrão de 20% (R$ 114.000, financiando R$ 456.000):

🔴 Nesse desenho o MCMV não fecha. A Faixa 4 exige renda familiar de até R$ 13.000, mas a parcela do SAC pede R$ 17.904/mês de renda pela regra dos 30%. É uma contradição do próprio programa: quem tem renda para pagar não é elegível, e quem é elegível não consegue pagar.

As duas saídas, se o MCMV for mesmo o caminho

Entrada mínima para a parcela caber em 30% de R$ 13.000 (ou seja, R$ 3.900):

O PRICE parece o atalho fácil — pede R$ 84,5 mil a menos de entrada. Mas cobra caro: alivia R$ 1.085,46 na primeira parcela e custa R$ 329.445,94 a mais no total. É o mesmo achado de sempre: prazo e Price mexem na parcela, só a entrada mexe no principal.

Se a renda passar de R$ 13 mil: a Faixa 4 vale pouco

Mesmo imóvel de R$ 570 mil, entrada de 20%, SAC 360 meses:

A vantagem do MCMV Faixa 4 sobre o SFH a 11,49% é de R$ 376,20/mês e R$ 67.904,10 no total inteiro, em 30 anos. Não é o abismo que os 8,16% da Faixa 3 criam — se a renda te tirar do programa, você perde pouco. A pergunta que importa ao gerente continua sendo "é SFH ou SFI?", não "qual a taxa?".

Como isso conversa com o DF Plaza

R$ 570 mil cai num vão: fica acima de qualquer 1 quarto de 44 m² do prédio (o mais caro é R$ 535 mil) e abaixo do 2 quartos de 56 m² mais barato, que está em R$ 598 mil. E os cinco anúncios empilhados entre R$ 598 e R$ 609 mil já estouram ou raspam o teto de R$ 600 mil da Faixa 4 — o que na prática elimina o MCMV para o 2 quartos. Ver DF Plaza e Casa Própria.

Ressalvas — o que estes números NÃO incluem

A TR não entra na conta, igual ao simulador oficial da Caixa, que declara isso no próprio PDF. O custo real fica um pouco acima destas tabelas.

O MIP (seguro de vida) sobe com a idade. As constantes de seguro vieram do PDF real (MIP 0,010768% a.m. sobre o saldo devedor, DFI 0,0071% a.m. sobre o valor do imóvel, taxa de administração R$ 25 fixos) e são de um perfil específico — a parcela real pode variar.

Não estão aqui os custos de aquisição: ITBI (~2-3%), cartório (~1%) e avaliação. Para R$ 570 mil, somar algo em torno de R$ 20 a 25 mil à vista.

O financiamento sai sobre o valor de AVALIAÇÃO da Caixa, não sobre o preço de anúncio. E o MCMV ainda exige não ser proprietário de outro imóvel residencial, não ter financiamento ativo no SFH e não ter usado subsídio antes.

Fonte de verdade: simulador.py do projeto Imóvel Financiamento (~/Documents/Claude/Projects/Imovel Financiamento/), calibrado contra simulacao-caixa-280mil-MCMV-25jul2026.pdf. Esta página replica a mesma fórmula em JS e se autovalida no selo lá em cima. As taxas SBPE mudam com a Selic e as faixas do MCMV mudam por portaria — revalidar antes de decidir de verdade.